Der Münchner Mietspiegel 2025 nennt eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 Euro je Quadratmeter – wer heute neu sucht, findet Angebote eher im Bereich um 22 bis 23 Euro. Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das grob 1.080 Euro kalt nach Mietspiegel gegenüber rund 1.600 Euro kalt auf dem freien Markt.
Diese Differenz von mehreren hundert Euro im Monat ist keine statistische Feinheit, sondern die zentrale Größe für jede Wohnentscheidung in dieser Stadt. Sie erklärt, warum Umziehen in München so teuer ist – und warum viele Haushalte in Wohnungen bleiben, die längst zu klein oder zu groß geworden sind. Wie sich das in den Gesamtkontext von Wohnen, Kaufen und Umziehen einfügt, steht in unserem Überblick zum Wohnen in München.
Der Mietspiegel 2025 und was er misst
Die Landeshauptstadt München erhebt ihren Mietspiegel im Zweijahresrhythmus. Der Stadtrat hat die Ausgabe 2025 am 26. März 2025 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Grundlage ist eine repräsentative Zufallsstichprobe aus dem Melderegister; erfasst wurden frei finanzierte Wohnungen, bei denen zwischen Februar 2018 und Januar 2024 ein neuer Mietvertrag geschlossen oder die Miete geändert wurde. Der Mietspiegel deckt damit etwa 500.000 Wohnungen im Stadtgebiet ab.
Der Durchschnittswert liegt bei 15,38 Euro je Quadratmeter Nettokaltmiete. Gegenüber der Ausgabe 2023 mit 14,58 Euro entspricht das einem Anstieg von 5,5 Prozent in zwei Jahren.
Entscheidend ist der Charakter dieser Zahl: Sie beschreibt die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht den Angebotspreis. Ihr juristischer Zweck ist die Begrenzung von Mieterhöhungen in laufenden Verträgen. Wer eine Wohnung sucht, wird mit diesem Wert kein Angebot finden – wer eine hat, kann sich damit gegen überzogene Erhöhungsverlangen wehren.
Für den Einzelfall gibt es einen Online-Rechner der Stadt unter 2025.mietspiegel-muenchen.de sowie eine gedruckte Broschüre, unter anderem im Rathaus und im Amt für Wohnen und Migration in der Franziskanerstraße 8 erhältlich. Der berechnete Wert hängt von Baujahr, Größe, Lage und Ausstattungsmerkmalen ab und kann deutlich über oder unter dem Durchschnitt liegen.
Was bei Neuvermietung aufgerufen wird
Portalauswertungen für 2026 zeigen für München eine durchschnittliche Angebotsmiete von etwa 22,79 Euro je Quadratmeter. Nach Lagequalität gestaffelt entspricht das grob 17,91 Euro in einfachen und rund 29,38 Euro in bevorzugten Lagen.
Auch hier gilt der Größeneffekt, und zwar ausgeprägt: Wohnungen unter 40 Quadratmetern kosten im Mittel rund 27,39 Euro je Quadratmeter, Wohnungen über 90 Quadratmeter etwa 21,86 Euro. Ein Ein-Zimmer-Apartment ist in München pro Quadratmeter also rund ein Viertel teurer als eine Familienwohnung. Für Berufseinsteiger und Studierende ist genau das die bittere Pointe des Marktes: Wer am wenigsten Fläche braucht, zahlt den höchsten Quadratmeterpreis.
Immerhin bewegt sich die Kurve nicht mehr nur nach oben. Gegenüber 2025 wurden in einzelnen Segmenten leichte Rückgänge im Bereich von einem halben Prozent gemessen. Das ist kein Wendepunkt, aber nach Jahren durchgehender Zuwächse eine bemerkenswerte Zwischenmeldung.
Die Stadtteile im Vergleich
Innerhalb Münchens ist die Spreizung geringer, als viele erwarten – teuer ist praktisch überall. Nach den Angebotsdaten führen Altstadt-Lehel mit etwa 26,11 Euro und die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt mit rund 25,64 Euro je Quadratmeter. Am unteren Ende der Skala liegen Randbezirke wie Allach-Untermenzing bei etwa 21,41 Euro.
Das ist der entscheidende Unterschied zu vielen anderen Großstädten: Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtbezirk liegen keine zweistelligen Euro-Beträge, sondern grob fünf Euro je Quadratmeter. Wer in München durch einen Umzug an den Stadtrand sparen will, spart weniger, als er denkt – bei zugleich längeren Wegen. Die realistischere Sparoption ist nicht der Bezirk, sondern die Fläche und das Baujahr.
Diese Werte stammen aus Angebotsdaten kommerzieller Portale und schwanken je nach Erhebung. Für rechtliche Zwecke ist ausschließlich der amtliche Mietspiegel maßgeblich.
Mietpreisbremse: was sie leistet und was nicht
München gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. In bestehenden Verhältnissen gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren.
Der Abstand zwischen Mietspiegelwert und tatsächlichen Angeboten zeigt allerdings, wie oft Ausnahmen greifen. Neubauten ab Oktober 2014, umfassend modernisierte Wohnungen und die zulässig vereinbarte Vormiete sind ausgenommen. Hinzu kommen möblierte Vermietungen und Zeitmietverträge, die in München eine erhebliche Rolle spielen und die Vergleichbarkeit systematisch verwässern.
Praktisch heißt das: Wer den Verdacht hat, zu viel zu zahlen, hat einen Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zur Vormiete und kann die Miete rügen. Der Mieterverein München und die städtische Mieterberatung sind dafür die naheliegenden Anlaufstellen.
Was noch dazukommt
Alle genannten Beträge sind Nettokaltmieten. Betriebskosten und Heizung kommen obendrauf, außerdem sind bei Neuvermietung bis zu drei Nettokaltmieten Kaution zulässig – in München also schnell ein vierstelliger Betrag, der zusätzlich zum Umzug finanziert werden muss. Wer möbliert oder auf Zeit mietet, sollte den Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen verlangen; ohne diese Trennung ist eine Prüfung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kaum möglich.
Häufige Fragen
Wann kommt der nächste Münchner Mietspiegel?
Der Mietspiegel wird alle zwei Jahre neu erhoben, die aktuelle Ausgabe stammt von 2025. Die nächste Fortschreibung ist entsprechend für 2027 zu erwarten. Verbindliche Termine gibt die Landeshauptstadt München bekannt.
Wie berechne ich die zulässige Miete für meine konkrete Wohnung?
Über den amtlichen Online-Rechner der Stadt. Sie brauchen dafür Baujahr, Wohnfläche, Lage und die Ausstattungsmerkmale der Wohnung. Der Durchschnittswert von 15,38 Euro ist dafür nur ein grober Anker, kein Ergebnis.
Warum ist die Angebotsmiete so viel höher als der Mietspiegel?
Der Mietspiegel erfasst auch Verträge, die vor Jahren geschlossen und seither nur moderat angepasst wurden. Auf dem Markt landen dagegen überproportional Neubauten, sanierte und möblierte Wohnungen. Beide Zahlen sind korrekt, sie beschreiben nur unterschiedliche Wohnungsbestände.
Lohnt sich das Umland gegenüber München?
Bei der reinen Quadratmetermiete ja, deutlich. Gegenzurechnen sind MVV-Zeitkarte und Fahrzeit. Bei zwei Stunden Pendeln am Tag kippt die Rechnung für viele Haushalte, sobald man Zeit realistisch bewertet – wer im Homeoffice arbeitet, profitiert dagegen klar.
Wie viel Kaution darf verlangt werden?
Höchstens drei Nettokaltmieten. Der Betrag darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste Rate zu Mietbeginn – darauf müssen Sie sich nicht drängen lassen, das ist gesetzlich geregelt.
Gibt es in München geförderten Wohnraum für mittlere Einkommen?
Ja. Neben dem klassischen sozialen Wohnungsbau gibt es städtische Förderwege, die ausdrücklich auch Haushalte mit mittleren Einkommen adressieren. Die Einkommensgrenzen und Antragswege ändern sich regelmäßig; maßgeblich sind die Angaben des Amts für Wohnen und Migration der Landeshauptstadt München.
