Wohnen in München: Mieten, Kaufen, Umziehen

München ist der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands – und bleibt es auf absehbare Zeit. Zwischen Alt-Bogenhausen und einer kleinen Wohnung in Neuperlach liegen Welten. Wer neu hierher zieht, unterschätzt regelmäßig, wie stark Preis, Lage und Anbindung zusammenspielen. Dieser Leitfaden zeigt, wo Miete und Kauf 2026 noch bezahlbar sind, welche Viertel wirklich zu welchem Lebensstil passen und wie der Umzug nach München reibungslos gelingt.

Der Münchner Markt in Zahlen

München hat rund 1,5 Millionen Einwohner und wächst weiter, wenn auch langsamer als in den 2010er-Jahren. Der Wohnungsbau kommt seit Jahren nicht hinterher – jährlich fehlen mehrere Tausend Wohnungen im Bestand. Ergebnis: Kaufpreise auf europäischem Top-Niveau, Mietpreise auf deutschem Top-Niveau, und ein Mietwohnungsmarkt, auf dem gute Angebote binnen Stunden vergeben sind.

Wohin die Stadt sich entwickelt, wird stark durch die großen Neubaugebiete geprägt: Freiham im Westen, Bayernkaserne im Norden, Werksviertel-Mitte hinter dem Ostbahnhof. Wer flexibel ist, findet dort noch neuwertige Wohnungen zu Preisen, die weit unter den zentralen Vierteln liegen.

Mieten: Preise und Realitäten

Neuvermietungspreise 2026, grob nach Lage sortiert:

Altstadt, Lehel, Maxvorstadt, Schwabing, Glockenbach: 22–28 €/m² kalt
Haidhausen, Bogenhausen, Nymphenburg: 20–25 €/m² kalt
Neuhausen, Sendling, Giesing, Au: 17–22 €/m² kalt
Pasing, Milbertshofen, Berg am Laim, Ramersdorf: 14–19 €/m² kalt
Randlagen (Aubing, Perlach, Feldmoching, Trudering): 13–17 €/m² kalt

Bestandsmieten bei alten Verträgen liegen deutlich darunter – oft die Hälfte. Wer eine gute Bestandswohnung hat, gibt sie in München selten leichtfertig auf. Umzug innerhalb der Stadt kostet fast immer Miete.

Kaufen in München

Preisniveau für Eigentumswohnungen 2026 grob:

Beste Lagen (Altstadt, Lehel, Bogenhausen-Alt): 12.000–18.000 €/m²
Zentrale Lagen (Schwabing, Maxvorstadt, Haidhausen): 10.000–14.000 €/m²
Solide Innenstadt-nahe Lagen: 8.500–11.500 €/m²
Rand: 6.500–9.000 €/m²

Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern (deutlich günstiger als in vielen anderen Bundesländern), Notar und Grundbuch rund 1,5 Prozent, Maklerkosten meist geteilt 3,57 Prozent je Seite. Zusammen rund 8 bis 10 Prozent Nebenkosten. Wer eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 m² in guter Innenstadtlage kauft, ist schnell bei 800.000 bis 1 Million Euro – die Finanzierung setzt entsprechende Bonität und Eigenkapital voraus.

Die Viertel im Vergleich

Schwabing, Maxvorstadt

Die Klassiker unter den urbanen Vierteln: gute Gastronomie, Universität, Museen, Parks. Preise entsprechend hoch. Für junge Berufstätige und Studierende die naheliegende Wahl, wenn Budget vorhanden ist.

Haidhausen, Au, Isarvorstadt

Rechts der Isar, in den letzten 20 Jahren vom Arbeiterviertel zum trendigen Wohnviertel geworden. Sehr gute S- und U-Bahn-Anbindung, viele Kneipen und Cafés. Preise nur wenig unter Schwabing.

Bogenhausen, Nymphenburg

Klassisch bürgerliche Viertel, viele Villen und Altbauten, gut versorgt, sehr grün. Für Familien mit Budget attraktiv. Preise am oberen Ende.

Neuhausen, Sendling, Giesing, Pasing

Die Kategorie „bezahlbar, wenn München überhaupt bezahlbar ist“. Solide bürgerliche Viertel mit gemischtem Angebot. Pasing hat mit dem Bahnhof und dem Bruno-Center einen eigenen Zentrumscharakter.

Freiham, Werksviertel, Bayernkaserne

Neue Stadtquartiere. Freiham ist der größte städtebauliche Umbau der letzten Jahre. Werksviertel-Mitte bringt urbanes Leben hinter den Ostbahnhof. Bayernkaserne wird als Neubau-Cluster im Norden entwickelt.

Wohnungssuche

Praxis in München:

Bewerbungsmappe vollständig: Selbstauskunft, drei Gehaltsabrechnungen, SCHUFA (nicht älter als drei Monate), Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Ausweiskopie – als PDF gebündelt.
Sofort reagieren: Wer erst am Abend antwortet, ist zu spät. Portale-Push-Nachrichten aktivieren.
Verkleinern und pendeln: 15–20 m² weniger und 15 Minuten mehr S-Bahn sparen im Monat oft dreistellig.
Realistisch bleiben: München ist teuer, das ändert sich mit besserer Rhetorik nicht. Wer 25 Prozent seines Nettos für Miete kalkuliert, muss meistens ins Umland ausweichen.

Portale: ImmoScout24, Immowelt, ImmoStreet, Kleinanzeigen. Nicht unterschätzen: das Aushangprinzip in Bäckereien und Nachbarschaftsgruppen. Über persönliche Netzwerke werden in München mehr Wohnungen vergeben, als man denkt.

Umzug: Anmeldung, Fristen, Ablauf

Nach dem Einzug: Anmeldung binnen zwei Wochen beim Kreisverwaltungsreferat (KVR) oder einem der Bürgerbüros. Pflicht, sonst drohen Bußgelder. Wohnungsgeberbescheinigung nicht vergessen (der Vermieter muss sie ausstellen).

Weitere To-dos in den ersten Wochen:

Nachsendeauftrag bei der Post (kostet, aber lohnt für sechs Monate)
GEZ-Beitragsservice ummelden
Bank, Versicherungen, Arbeitgeber, Krankenkasse informieren
Führerschein und Fahrzeug (falls vorhanden) ummelden
Kita-Anmeldung wenn Kinder – in München mit deutlichem Vorlauf, freie Plätze sind Mangelware

Wer aus der EU nach München zieht: Freizügigkeit gilt, aber Anmeldung ist Pflicht. Aus Nicht-EU-Ländern: Aufenthaltstitel muss zusätzlich bei der Ausländerbehörde beantragt oder umgeschrieben werden – Termine sind lange im Voraus zu buchen.

FAQ

Wie hoch ist der Mietspiegel in München? Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel liegt im Median bei rund 15 €/m² kalt für Bestandsverträge, Neuvermietungen ziehen deutlich darüber weg. Der Mietspiegel wird von der Stadt München regelmäßig fortgeschrieben.

Wo wohnt man in München am günstigsten? Ehrliche Antwort: nur relativ günstig. Am ehesten in Pasing-Aubing, Feldmoching, Perlach, Ramersdorf und im Norden Richtung Feldmoching-Hasenbergl. Wer wirklich sparen will, weicht ins Münchner Umland aus (Fürstenfeldbruck, Freising, Erding).

Lohnt sich ein Kauf in München 2026? Für langfristige Selbstnutzer weiterhin, wenn die Finanzierung solide steht. Als reine Kapitalanlage sind die Mietrenditen mager – München lohnt sich beim Kauf eher über Wertsteigerung und Selbstnutzung als über laufende Rendite.

Wie funktioniert das München-Modell? Städtisches Programm für geförderten Wohnraum – Einkommensgrenzen, Antrag beim Amt für Wohnen und Migration. Vergabe der Wohnungen erfolgt über die städtischen Wohnungsbaugesellschaften GWG und Gewofag.